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  中条山下的永济市,是中国优秀旅游城市,鹳雀楼、普救寺、蒲津渡黄河大铁牛遗址、五老峰等无不闻名遐迩。其发达的经济,决定了不动产呈现出多样化、复杂化等特点。一些存在普遍性的历史遗留问题,让新生的不动产统一登记也无所适从。
  永济市国土资源局本着“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则,实事求是想办法,积极推进登记进程。2017年4月,原国土资源厅印发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》。紧随其后,邵文龙组织全局力量调研,5月即出台了《关于解决当前不动产统一登记过程中一些具体问题的办理意见》(以下简称《办理意见》)。
  史威是负责权籍调查的,永济的工地、小区,凡是有不动产的地方他都跑遍了。他得出的结论是,“小院的问题最突出”。这些小院,一家一处,时间较长,年代久远,建在国有土地上。这些问题的形成,与永济地处黄河金三角、经济自古发达有着密切的关系。古老的黄河文化也让小院成为人们选择居住环境的最佳理由。由于历时较长,测量标准不一,面积认定成为不动产统一登记过程中面临的棘手问题。针对这一情形,《办理意见》规定,对已办理土地登记,地上建筑物已竣工并投入使用,未办理规划手续的申请人应凭住建部门出具的规划认定意见办理不动产登记。对原国有划拨土地上已发证的个人住宅,办理转移登记时可以按照《划拨土地使用权转让规范》程序缴纳土地出让金,土地性质即可变为出让,这就解决了小院不能交易的问题,也保障了不动产所有人的权益。
  对于土地使用面积的认定,原则上以土地使用证记载的面积,未发证的以土地出让合同记载的面积为准。在权籍调查完成后出现实测面积与记载出让面积不一致时,四至范围未发生变化,面积小于记载出让面积的,按实际测量面积登记;测量面积大于记载出让的,对建筑物超出宗地界址跨宗建设,已取得房屋所有权证书购房人申请办理不动产转移、抵押登记的,按实际用地范围确定用地界址,并在不动产登记证上如实记载相关情况,同时通知相关部门要查明超出界址原因,存在违法用地行为的依法处理。房屋未登记的,应取得国土资源主管部门同规划部门出具的宗地调整批准文件后方可办理不动产登记。
  综合用地属于用途归类的问题,现在已经没有这一类划分,而用途和使用年限是关联在一起的。因此,《办理意见》规定,原土地登记用途为综合用地的,在办理不动产统一登记过程中,土地用途应重新归类。如果以商业、服务业及企业办公等为实际用途的综合用地应归类为商服用地,土地使用年限按原土地使用权最高出让年限综合50年变为商业40年;以工业生产、采矿、仓储等为实际用途的综合用地应归类为工矿仓储用地,以居住住宅等为实际用途的综合用地应归类为住宅用地,土地使用权维持原终止日期不变。
  此外,因个别群众在早期未及时办理登记,时间长手头无相关凭证和资料,有些仅有清房时的记录而要求办证,有些按原登记办法办理个人住宅要求的资料与新不动产登记提交资料不一致,权属来源不明确,有些管理档案遗失,核实权属困难……针对这些问题,《办理意见》明确对已购公房、经济适用房的认定,首先以公房出售文件和经济适用房批准文件认定;对无批准文件的可以购房协议、经济适用房购买协议、集资建房购买协议等证明材料认定;确无文件和证明材料的,以房屋所有权证记载的住房性质或住建部门出具的建设类型意见认定。同时,明确2011年6月11日前购买的经济适用住房,不满5年不得上市交易,购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。2011年6月1日前购买的经济适用房,满5年以上可上市交易,土地出让金按住房上市交易价格的1%收取,如成交价低于税务部门计税评估价的,以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算,其土地性质变更为出让。
  “任何新生事物的发展,都要面对前进路上的难题。只要本着以民为本的原则,难题都会迎刃而解,也会赢得老百姓的理解和尊重,我们就不会被困难吓倒。”一直坚守不动产统一登记一线的邵文龙和张中强深有感触,“现在,不动产统一登记也顺利度过过渡期,进入良性循环期。”
 
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